<데일리서울 박현군 기자>문재인 정부의 부동산 정책 두 번째 버전의 발표됐다. 부동산 정책 버전2의 특징은 종합부동산세라는 이름으로 보유세가 도입됐다는 것이다.
이번에 도입된 종부세는 전국적으로 시행되기 보다는 일부 지역에서 시범적으로 실시되는 성격이 강하다. 구체적으로는 서울과 세종 전역과 부산·경기 일부 등 집값이 급등한 조정지역에서 2주택 이상 보유자에게 주택분 종부세 최고세율을 3.2%로 중과하고, 세 부담 상한선도 150%에서 300%로 올리는 게 골자다. 이밖에도 이번 대책에는 과표 3~6억 원 구간을 신설해 세율을 0.7%p로 하고, 투기지역·투기과열지구에 있는 주택을 담보로 임대 사업자 대출을 받는 것에는 주택담보대출비율(LTV) 40% 규제를 신규 적용하는 내용도 포함되어 있다.
그러나 문재인 정부가 부동산 양극화와 경제성장동력 회복이라는 정책적 목표를 제대로 이루기 위해서는 보유세를 전역으로 확대해야 한다는 목소리가 힘을 얻고 있다. 지난 11일 이재명 경기도지사가 “기본소득용 국토보유세’와 ‘장기공공임대주택 건설을 위한 공공택지의 분양수익 환수’라는 새로운 대안이 집값 문제 해결을 위해 필요하다”고 언급하면서 국토보유세가 주목받기 시작했다.

건물주를 향한 꿈, 왜곡된 사회구조의 일그러진 자화상
불로소득 없는 정상사회 만들어야
본지<데일리서울>은 시장친화적 토지공개념을 통한 토지정의 실현과 부동산 양극화 해소 경제정의 실현 방안에 대해 앞장서서 연구해 온 김윤상 경북대학교 행정학과 명예교수에게서 우리나라 부동산 정책의 문제점과 향후 바람직한 지향점에 대해 들어보았다.

▲ 김윤상 경북대학교 행정학과 명예교수

“대한민국의 토지·부동산 정책 개혁 방향은 토지 불로소득의 환수에 집중해야 합니다. 그리고 시장 친화적 토지공개념을 지향해야 합니다”

김윤상 경북대학교 명예교수는 우리나라 토지·부동산 정책의 방향에 대해 이같이 말했다.

대한민국의 토지를 소수의 사람들이 사실상 독점하면서 불로소득을 누리는 것에 대한 문제의식은 대다수 국민들의 공감대가 형성되어 있다. 문재인 정부의 부동산 정책이 이 같은 문제를 해결해 보려는 목표의식을 가지고 입안·실행되고 있다는 점에서 큰 틀에서 올바른 방향으로 가고 있다는 것이 학계와 전문가의 시각이다. 그러나 지금까지 문재인 정부가 추진한 부동산 대책은 정책의 목표를 이루지 못한 채 부작용을 양산하고 있다.

김윤상 교수는 “토지 불로소득 환수를 위한 대책에 더 집중해야 하며, 보유세가 아닌 양도세 중심의 정책은 주객이 바뀐 것 같다”고 논평했다.

보유세 중심으로 부동산 정책 새로 만들어야

김윤상 명예교수는 보유세 등을 통한 토지 불로소득의 환수에는 소극적이면서 양도소득세 중과, 고액 부동산 소유자 중과, 전매제한 등 주변 정책들로만 자극을 가하게 되면 부동산 문제 해결이 더 어려워질 수 있다는 점도 덧붙였다.

김윤상 교수가 말하는 정책은 보유세다. 그는 “토지 불로소득 환수를 위한 수단으로는 보유세가 적정하다”고 말했다.

그는 “보유세 세율이 토지 불로소득을 모두 환수할 수 있을 만큼 올려야 한다”며, “보유세가 충분히 올라가기 전까지 양도차액이 생길 수밖에 없기 때문에 양도세를 보조적으로 사용할 수는 있지만, 양도세를 주요 수단으로 선택할 경우 ‘동결효과’라는 부작용이 생길 수 밖에 없다”고 말했다.

보유세 없이 양도세를 대폭 인상할 경우 부동산을 소유한 사람들이 매물을 내놓지 않게 되고 부동산 시장은 더욱 경색될 수밖에 없다는 것이다. 이 경우 공급이 없는 상태에서 수요는 계속 유지되기 때문에 시장가격은 더욱 상승하는 문제가 생기게 된다는 것이다.

또한 김윤상 경북대학교 행정학과 명예교수는 토지문제를 경제정의 수립과 세제 개편 등 거시적 측면에서 바라봐야 한다고 강조했다.

그러나 토지 불로소득 환수에서 그치기보다는 토지세에서 거둬들인 세 수입만큼 소득세와 부가가치세 등 다른 세수를 감면하여 전체적으로 불로소득 과세 중심으로 세제개편이 이뤄져야 한다고 주장했다.

김윤상 명예교수는 “국가가 토지 불로소득을 거둬서 세입이 생기면 그 수입만큼 다른 세금을 감면해야 한다. 이를 통해 국가의 세제항목 중 소득세와 부가가치세 등의 항목을 줄이고 그 자리를 불로소득세로 대체해야 한다”고 말했다.

그는 “국가의 세제를 이렇게 바꾸게 되면 전 국민의 95%가 이익이다”고 말했다. 그러나 현 정부는 부동산에 대해 양도세를 대폭 인상하고 보유세 인상을 준비하고 있으면서도 소득세 부분의 감면은 추진하지 않고 있다. 이와관련 김윤상 교수는 “그것은 정부의 실수다. 다른 세금에 대한 감면도 없으면서 토지세만 올리면 전체적으로 과세부담이 무거워진다. 국민의 지지를 받을 수 없다”고 말했다.

김 교수는 보유세 등 토지 관련 세금을 올리는 대신 다른 세금을 함께 연동하여 인하하는 방안을 주장했다. 그리고 국민에게 토지세를 올리고 소득과 관련된 세금을 조정받게 되면 당신에게 얼마만큼 이익과 손해가 있는지 계층별로 표를 만들어 제시하면서 국민적 이해를 구해야 한다고 강조했다.

김윤상 명예교수는 문재인 정부의 토지정책 당국자들을 향해 “토지에서 나오는 불로소득을 환수하여 국가 공동의 목적을 위해서 사용함으로써 토지 정의와 시장경제의 원칙을 확립한다는 목표를 확실히 해야 한다”며, “불로소득만 없애면 정의도 살고 경제도 다시 활력을 되찾을 수 있다. 불로소득 환수를 빼고 다른 부분들을 실행하는 것은 소용이 없다”고 조언한다.

시장친화적 토지공개념 도입해야

김윤상 경북대학교 행정학부 명예교수의 주장은 토지공개념으로 요약할 수 있다. 이와관련 일각에서는 ‘급진적’, 혹은 ‘사회주의적’ 혹은 ‘좌파적’ 이념이라는 공격도 받고 있다.

그러나 김윤상 명예교수는 토지공개념이야말로 시장친화적이고 좌파와 우파를 막론하고 모두가 동의할 수 있는 개념이라고 주장한다.

김윤상 교수는 “우파와 시장주의자들의 기본 목표는 시장을 시장답게 만들고 자본주의를 더욱 활성화하는 것이다. 그러나 토지 매매시장은 우파적 개념에서 봐도 제대로된 시장이 될 수 없다는 것은 이미 검증된 사실”이라고 말했다.

이어 “진정한 우파는 자유·책임·시장주의를 중시하는 것이다. 신자유주의를 포함한 모든 우파의 이론에 의하면 모든 세금 중에서 우파적 입장과 이론에 가장 충실한 세금이 바로 토지보유세이다. 이는 우파들의 경제 교과서에도 나오는 내용”이라고 말했다.

김 교수의 설명에 따르면 경제활동을 통해 얻어지는 이득은 크게 노력 소득과 불로소득으로 나뉜다. 노력 소득이란 내가 열심히 일하고 노력해서 거둬들이는 소득을 말한다. 반면 불로소득이란 나의 노력과 상관없이 자연물의 자연현상으로 인해 발생되거나 다른 사람의 노력으로 인해 발생된 소득을 말한다. 개인이 노력 소득을 사유화 하는 것은 정당한 권리이다. 그러나 불로소득을 사유화 하는 것은 자본주의와 자유주의적 관점에서도 정당화될 수 없다.

그러므로 불로소득, 특히 사회구성원 모두의 노력과 기여로 인해 발생된 소득이라면 당연히 공동의 이득을 위해 사용해야 한다는 것이 김윤상 교수의 설명이다.

김윤상 교수는 토지공개념이 결과적 평등을 추구하며 시장주의를 침해하기 때문에 헌법정신과 불일치한다는 일각의 주장에 대해서도 “오해에서 비롯된 잘못된 견해”라고 주장한다.

김 교수는 “토지공개념을 구현하는 수단도 여러 가지가 있는데 그 중에서 시장친화적 수단이 많이 있다. 그리고 우리나라에 적용하는 수단은 바로 이 시장친화적 수단을 써야 한다. 거래를 못하게 하는 식의 방법은 좋은 수단이 아니다”라고 말했다.

김윤상 교수는 지난해 문재인 개헌안 중 토지공개념과 관련된 조항인 제128조 ② “국가는 토지의 공공성과 합리적 사용을 위하여 필요한 경우에만 법률로써 특별한 제한을 하거나 의무를 부과할 수 있다”에 대해서도 ③을 새로 신설하여 “수단은 시장친화적이 되도록 노력해야 한다”는 문구를 집어 넣을 것을 제안한 바 있다.

김 교수는 “물론 우리 헌법에 시장경제를 전제로 하고 있어 별도의 규정이 없어도 되지만 오해를 피하기 위해서 특별한 제한이 시장친화적이 되도록 노력해야 한다고 규정한다면 사람들이 안심할 수 있고 개정 헌법이 시장경제를 존중한다는 점을 부각할 수 있다”고 말했다.

김윤상 교수는 토지 불로소득 환수를 골자로 하는 부동산 정책의 개혁이 토지시장을 시장주의자들이 주장하는 원칙이 제대로 작동되는 ‘올바른 시장’으로 만들기 위한 것이기도 하다고 강조했다.

토지의 부가가치, 노력한 사람에게 더 많이 돌아가야

김윤상 경북대학교 행정학부 명예교수는 “토지의 실수요자가 아니면 토지를 소유할 이유가 없도록 하는 것이 토지정의이고 토지공개념의 목표”라고 말했다. 그러나 김윤상 명예교수의 주장이 토지에서 나오는 모든 소득의 환수를 의미하지는 않는다.

우선 부동산 주인이 해당 부동산에서 실제 거주하거나 사업을 진행할 경우 그에 대한 소득은 불로소득이 아니기 때문에 당사자에게 전액 귀속되는 것이 맞다. 그러나 단지 부동산을 소유한다는 이유만으로 생산과는 무관하게 얻는 소득은 일반 이자 수준으로 제한돼야 한다고 주장한다. 김 교수는 “투자하는 만큼의 이자수익 정도의 이익은 남도록 할 수 있다. 다른 곳에 저축하더라도 그 정도 이익은 생기기 때문이다”라고 말했다. 그러나 이자수익 이상의 소득이 발생하면 불로소득이기 때문에 세금으로 환수해야 한다는 입장을 밝혔다. 반면 부동산 소유자가 해당 토지 혹은 건물을 실제 사용하지도 않으면서 임대도 하지 않은 채 놀리는 경우 손해를 보는 것이 당연하다고 말했다. 그는 “토지를 구매한 채 더 큰 수익을 내기 위해 그냥 놀리는 것은 마치 남의 땅을 빼앗아서 자기가 가지고 있는 것과 같다”고 말했다.

이와관련 김윤상 명예교수는 “인공물은 만든 사람에게 소유권이 귀속되는 것이 당연하지만 자연물은 누군가가 소유할 수 없는 모든 사람들의 것이다. 그렇기 때문에 자연물에서 나오는 불로소득(사람이 노력하지 않아도 저절로 생긴 소득)은 모든 사람이 공유해야 하는 것”이라고 말했다.

그는 “자연물을 이용해서 자기의 노력과 재주가 가미되어 만든 것은 다 자기 것이라고 해도 되지만 자연이 생산한 것이나 다른 사람이 생산한 부가가치를 가져오는 것은 도둑질과 본질적으로 다를 것 없다”고 첨언했다.

건물주를 향한 꿈, 비정상 사회가 양산한 일그러진 모습

김윤상 교수의 이같은 주장에 동의하는 사람들이 늘어나고 있다. 그러나 토지 불로소득의 환수 정책이 안착될 경우 건물주가 되어 신분 상승을 실현하려는 꿈을 꾸는 많은 젊은이들의 희망을 꺾는 것도 될 수 있다는 의견이 존재한다.

그러나 김윤상 교수는 “건물주가 되어서 경제적 풍요를 누리겠다는 꿈을 가졌던 사람이 느끼는 좌절감은 마치 도둑질을 허용한 세상에서 나도 나중에 큰 도둑이 되어서 한 몫 챙기겠다는 포부를 가졌다가 정부에서 도둑질을 처벌하는 법을 제정했을 때 느끼는 좌절감과 같다”고 설명했다. “그는 건물주로서의 꿈이 깨지는 것은 정상 사회로 돌아가는 과정에 겪는 성장통이다”라고 규정했다.

그는 또 “땅은 우리 모두의 소유다. 개인이 그 땅을 독점했으면 그만큼의 세금을 사회에 내는 것은 당연한 것인데도 불구하고 그것에서 불로소득을 얻겠다는 것은 다른 사람이 생산한 것을 자기 것으로 만들겠다는 것이다”라고 설명했다.

김윤상 경북대학교 행정학과 명예교수는 “토지에서 불로소득만 거둬가면 아무런 문제가 없다. 토지정의도 살고 민간 경제도 활력을 얻고 세수도 늘어난다. 토지정의를 구현하면 대한민국의 사회문제 해소를 위한 전기를 만들 수 있을 것”이라고 말했다.